Natisni vsebino

4.9. Stanovanjske zadeve

STANOVANJSKE ZADEVE

Izmed 204 pobud, ki sodijo na stanovanjsko področje, jih je večina klasificiranih v skupino stanovanjskih razmerij, manjši del pa smo uvrstili v podpodročje stanovanjsko gospodarstvo. Na področju stanovanjskih razmerij smo se soočali z zelo raznoliko problematiko, ki je pobudnike navedla, da so poiskali pomoč tudi na našem naslovu. Veliko je bilo zadev, ki so še vedno posledica uveljavljanja novega stanovanjskega zakona, predvsem v zvezi z odkupi stanovanj, urejanjem najemnih razmerij, problemi najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih, najemnikov v hišniških stanovanjih in urejanjem odnosov v večstanovanjskih hišah, kjer se je po privatizaciji radikalno spremenila lastniška struktura. Med zadeve, ki smo jih uvrstili na področje stanovanjskega gospodarstva, gre največkrat za probleme tistih, ki si prvič rešujejo stanovanjski problem in menijo, da so prizadeti pri dodeljevanju stanovanj ali stanovanjskih posojil. Z uveljavitvijo novih predpisov za izračun najemnin se je močno povečalo tudi število tistih, ki so se čutili prizadete zaradi povečanja neprofitnih najemnin. Na obeh področjih smo prejeli tudi večje število zadev, ki se nanašajo na problematiko vojaških stanovanj oziroma stanovanj nekdanje JLA, ki jih sedaj upravlja Ministrstvo za obrambo. Gre tako za vprašanja tožb za izselitev in na tej podlagi deložacij, kot tudi za vprašanja odkupov po stanovanjskem zakonu in sklepanja najemnih razmerij.

Način našega dela se tudi na tem področju ni bistveno razlikoval od načinov, ki smo jih opisali že uvodoma. Značilnost tega področja je bila morda le v tem, da je bilo več pobud, ki so zunaj naše pristojnosti, ker gre za urejanje civilnopravnih razmerij med posamezniki (urejanje razmerij med zakoncema po razvezi, urejanje najemnih in podnajemnih razmerij, upravljanje med lastniki v več stanovanjskih hišah ipd.). Skušali smo uveljavljati tudi načelo, da mora posameznik najprej sam poskušati urejati problem pri pristojnem državnem organu ali organu, ki izvaja javna pooblastila, in naj se šele potem, ko pri teh ni uspel ali ni prejel odgovora, obrne na naš naslov, da bi mu pomagali pri uveljavljanju njegovih pravic pri teh organih. Menimo, da smo mnogim pomagali že z ustreznimi pravnimi nasveti in napotili, saj posamezniki pogosto ne vedo, kam naj se obrnejo oziroma kateri organ je pristojen za reševanje določene vrste njihovih težav.
 

4.9.1. Stanovanjska razmerja

Novi stanovanjski zakon je zelo korenito posegel na področje stanovanjskih razmerij. Poleg spremembe lastniške strukture je temeljito posegel tudi v dotlej prevladujoča najemna razmerja, saj odpravlja pojem imetništva stanovanjske pravice. Spremembe so zaradi linearnosti ukrepov posamezne kategorije stanovalcev postavile v drugačen položaj, zaradi česar menijo, da so v neenakopravnem položaju z drugimi. Iz pobud je razvidno, da se čutijo prizadeti zlasti najemniki, ki so ostali v denacionaliziranih stanovanjih. Čutijo se prizadete, ker niso mogli tako kot drugi imetniki stanovanjske pravice stanovanj odkupiti, poleg tega pa menijo, da kot najemniki nimajo več takšne stanovanjske varnosti, kot so jo imeli prej. Iz vlog je razvidno, da ima veliko najemnikov težave z novimi lastniki, ki jih skušajo na različne načine, tudi z nedovoljenimi pritiski, prisiliti k izselitvi iz stanovanj.

Poseben primer so stanovanja, ki niso bila nacionalizirana, vendar pa so državni organi v preteklosti vanja vselili najemnike za nedoločen čas. Ti so bili zaščiteni enako kot najemniki v družbenih stanovanjih. Člen 155 stanovanjskega zakona določa, da ima v tem primeru lastnik stanovanja pravico do vselitve in proste razpolage s stanovanjem, drugo primerno stanovanje pa mora imetniku pravice do uporabe priskrbeti tisti, ki mu je pravico uporabe dodelil, oziroma njegov pravni naslednik. V praksi so to največkrat občine, ki pa se tem obveznostim izogibajo ali pa jih objektivno, zaradi pomanjkanja stanovanj, ne morejo izpolniti. V zvezi s tem ugotavljamo, da pa zakon ni predvidel rešitve za tiste, ki so sklenili najemne pogodbe pred letom 1945.

V konkretnem primeru, ki smo ga obravnavali, je zanimivo, da sta se na nas obrnili obe prizadeti stranki, na eni strani lastniki stanovanjske hiše, na drugi strani pa dolgoletni najemniki stanovanj v tej hiši. Prvi so se pritožili, ker občina najemnikom ne zagotovi drugih ustreznih stanovanj, čeprav ji to nalaga zakon, stanovalci pa zato, ker stanovanj ne morejo odkupiti in ker jim nihče ne zagotavlja povračila sredstev, ki so jih vložili v obnovo stanovanj, ki po njihovem mnenju predstavljajo polovico vrednosti stanovanja. V zvezi s prvo pobudo smo posredovali pri občini za dodelitev drugega stanovanja in prejeli odgovor, da je občina že ponudila ustrezna stanovanja. Stanovalce pa smo napotili na uveljavljanje njihovih zahtevkov po civilno-pravni poti.

V primerih, ko se pobudniki obračajo na nas predvsem zato, ker se čutijo prizadete zaradi rešitev, ki so bile sprejete z zakonom, smo pobudnikom te okoliščine pojasnili in jim predlagali, naj uveljavljajo svoje pravice s predlogom za oceno ustavnosti predpisa na ustavno sodišče ali pa jim predlagali, naj se obrnejo na organe državnega zbora s predlogi za spremembe ali dopolnitve predpisov.

Na podlagi večjega števila pobud ugotavljamo, da vprašanje hišniških stanovanj, zlasti tistih, v katerih ne stanujejo aktivni hišniki, v zakonodaji in v praksi ni ustrezno rešeno. Stanovanjski zakon je določil, da so skupni prostori v večstanovanjski hiši v solastnini vseh etažnih lastnikov. Ta določba se nanaša tudi na hišniška stanovanja, ki naj bi torej z uveljavitvijo zakona po samem zakonu postala solastnina etažnih lastnikov. Vendar pa zakon hišniških stanovanj ne definira. V skladu z zakonom naj bi bili uporabniki hišniških stanovanj, ki ob uveljavitvi zakona ne opravljajo hišniških del, zavezani v enem letu po uveljavitvi zakona izprazniti stanovanje, ne da bi jim pripadali kakršnikoli prostori. Zakon tudi določa, da če se mora hišnik izseliti iz hišniškega stanovanja zaradi upokojitve oziroma razlogov, ki niso nastali po njegovi krivdi, mora najem primernega stanovanja priskrbeti občina.

V praksi nastajajo pri izvajanju navedenih zakonskih določb velike težave in primeri, za katere zakon nima vedno rešitve. Določba glede lastništva hišniških stanovanj kot skupnih prostorov v večstanovanjski hiši je v večini primerov jasna, problemi pa so zlasti v tistih primerih, ko je bilo stanovanje opredeljeno za hišniško kasneje in ne že ob gradnji objekta, ter v primerih, ko ob privatizaciji stanovanj po stanovanjskem zakonu etažni lastniki v svojih pogodbah niso opredelili tudi hišniškega stanovanja za skupni prostor. Problem še zapleta okoliščina, da večina etažne lastnine zemljiškoknjižno še ni urejena. Na podlagi trditev posameznih pobudnikov so primeri, ko stanovalci v hišniških stanovanjih sploh ne plačujejo najemnine, ker ne vedo, kdo je lastnik tega stanovanja. Iz istega razloga stanovalci v teh stanovanjih ne vedo, na koga naj naslovijo predlog za odkup stanovanja. Na podlagi dosedanjih ugotovitev o lastništvu takšnih stanovanj ugotavljamo, da pravno stanje nekdanjih hišniških stanovanj v številnih primerih ni urejeno in da zakon za vse primere ne predvideva rešitev, zato bomo to problematiko še obravnavali.

Obravnavali smo tudi nekaj pobud v zvezi z razpolaganjem in upravljanjem s stanovanji, ki so ostala v skladu s stanovanjskim zakonom v lasti Zavoda za pokojninsko in invalidsko zavarovanje Slovenije. V prvem primeru smo zahtevali pojasnilo določbe oziroma sklepa organov zavoda, da mora prosilec za stanovanje pred sklenitvijo pogodbe plačati akontacijo za ureditev stanovanja. Na podlagi odgovora smo ugotovili, da je stanovanjski sklad zavoda opredeljen kot profitna organizacija, katere namen je ohranjanje realne vrednosti premoženja in celo ustvarjanje dohodka, ki naj bi bil najemenjen za financiranje pravic iz pokojninskega in invalidskega zavarovanja. Zakon in drugi akti ter poslovna politika stanovanjskega sklada ga ne opredeljujejo v funkciji reševanja stanovanjskih in socialnih problemov upokojencev. Na podlagi odziva v javnosti in našega posredovanja je upravni odbor ponovno obravnaval problematiko akontacij in sprejel sklepe, s katerimi je znižal višino akontacije, podaljšal rok za plačilo in sprejel sklep o ustreznem obrestovanju akontacije. Zavod je višino akontacije za ureditev stanovanja znižal tako, da ni več pomenila bistvene ovire za sklenitev najemne pogodbe.

Na podlagi druge pobude pa smo zaprosili za pojasnilo o postopku dodeljevanja stanovanj, ki so last zavoda. Ugotovili smo namreč, da imajo pomembno vlogo v tem postopku društva upokojencev kot civilnopravne osebe. Ta zadeva je še v postopku, prve ugotovitve pa kažejo, da je najbolj sporna javnost postopkov za dodelitev stanovanj, ki ne omogoča kandidiranja vsem potencialnim najemnikom v postopku za dodeljevanje stanovanj v lasti Zavoda za pokojninsko in invalidsko zavarovanje. Obravnavo tega vprašanja letos nadaljujemo.
 

4.9.2. Vojaška stanovanja

Največje število pobud s področja stanovanjskih razmerij je v zvezi s problematiko t. i. vojaških stanovanj. Problemi izhajajo iz leta 1991, ko so organi JLA pred odhodom iz Slovenije dodeljevali večje število stanovanj, tako tistim, ki so bili po takratnih predpisih upravičeni do stanovanja, kot tudi drugim. Veliko prosilcev je takrat tudi zamenjalo stanovanja, ponavadi manjša za večja. Z uveljavitvijo 9. člena Ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije je Republika Slovenija prevzela v upravljanje vse premično in nepremično premoženje, ki so ga dotlej upravljali zvezni organi ter poveljstva, enote in zavodi JLA. Ustavni zakon je bil uveljavljen 25. junija 1991, organi JLA pa so tudi po tem datumu razpolagali s stanovanji. Ministrstvo za obrambo je na podlagi sklepa Vlade RS prevzelo v upravljanje celoten stanovanjski sklad nekdanje JLA in po pridobitvi ustreznih podatkov začelo postopke za izselitev iz stanovanj, dodeljenih po 25. juniju 1991. Takšnih primerov je bilo na podlagi razpoložljivih podatkov več kot tisoč. Sodišča so odločala v skladu z določbo navedenega ustavnega zakona in odločila, da po 25. juniju 1991 organi JLA niso bili več upravičeni razpolagati s stanovanjskim skladom na območju Republike Slovenije.

Ugotovili smo, da so prizadeti v zvezi z razlago določb ustavnega zakona za izvedbo Temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti RS izkoristili vsa pravna sredstva do Vrhovnega sodišča RS ter, da je ustavno sodišče že prejelo nekaj ustavnih pritožb v tej zadevi, vendar o njih še ni odločilo.

Problematika se je zaostrila potem, ko so postale sodne odloče pravnomočne in izvršljive in je prišlo do prvih deložacij iz stanovanj, ki so imele velik odmev v javnosti. Menimo, podobno kot Svet za varstvo človekovih pravic in temeljnih svoboščin, ki se je pred nami ukvarjal s temi primeri, da naj se upravičenost izselitev obravnava za vsak primer posebej in upošteva občutljivost tega problema.

Na ta problem smo posebej opozorili pristojne na Ministrstvu za obrambo tudi ob našem obisku februarja 1995. Opozorili smo zlasti na upoštevanje sklepov političnega kolegija predsednika vlade, zlasti tistega dela, ki določa, da “pred realizacijo posameznih pravnomočnih sodb v izvršilnih postopkih Ministrstvo za obrambo za posamezne kritične socialne primere (kot npr. slabe razmere v družini, slabo zdravstveno stanje posameznih družinskih članov, dolgoletno vlaganje prošenj za dodelitev stanovanja ipd.) prouči možnosti, da se izvršilni postopki za deložacije ne izvajajo in da se morebiti s stanovalci sklenejo najemne pogodbe”. Na potrebo po uresničevanju citiranih sklepov smo posebej ustno opozorili pristojne na ministrstvu v dveh primerih napovedanih deložacij, pri katerih so po našem mnenju obstajali razlogi za odložitev deložacije, ki jih je sprejel politični kolegij. Deložacije, ki so bile kljub temu opravljene, so imele velik odmev, na nas pa se je obrnilo večje število pobudnikov, tako tistih, ki so bili deložirani ali pred deložacijo, kot tudi tisti, ki jim je to grozilo po pravnomočnosti postopkov na sodiščih. Zato smo predsednika Vlade RS 29. marca 1995 s posebnim pismom opozorili na širše razsežnosti tega vprašanja. Ugotovili smo, zlasti na podlagi konkretnih primerov, ki smo jih obravnavali, da je Ministrstvo za obrambo zelo restriktivno upoštevalo stališča političnega kolegija predsednika vlade. S tem nastajajo tudi veliki socialni problemi, ki jih mora država kot socialna prav tako reševati z mehanizmi na socialnem področju. Predsedniku vlade smo predlagali, naj to problematiko ponovno prouči, in mu konkretno predlagali tudi, naj vlada predlaga Ministrstvu za obrambo, da se deložacije ne izvajajo, dokler se ponovno ne preverijo predlogi za izvršbo po merilih iz sklepov političnega kolegija oziroma do odločitve Ustavnega sodišča RS o tej problematiki.

Na podlagi pritožb prizadetih stanovalcev v vojaških stanovanjih so vsa sodišča do Vrhovnega sodišča Republike Slovenije sprejela stališče, da organi nekdanje JLA po 25. juniju 1991 niso bili več upravičeni razpolagati s stanovanji na ozemlju Republike Slovenije. Najvišji organ sodne oblasti za varstvo ustavnosti in zakonitosti ter varstvo človekovih pravic in temeljnih svoboščin je Ustavno sodišče RS. Le Ustavno sodišče bi lahko sprejelo drugačno stališče glede pravnega stanja v času moratorija za nadaljnje uresničevanje osamosvojitvenih aktov, ki jih je sprejela Skupščina RS. Tudi sami smo proučevali možnosti za vložitev ustavne pritožbe glede veljavnosti odločb v spornem obdobju, vendar smo po proučitvi vseh dokumentov, ki se nanašajo na moratorij, ugotovili, da ti ne dajejo dovolj podlage za trditev, da v tem času ustavni in drugi predpisi Republike Slovenije niso veljali oziroma da so v tem času veljali predpisi nekdanje SFRJ.

Na podlagi našega opozorila in še nekaterih drugih je predsednik vlade 29. marca 1995 predlagal začasno ustavitev deložacij. Ministrstvo za obrambo je njegov predlog upoštevalo in sodiščem predlagalo odložitev izvršilnih postopkov. Kasneje je Vlada RS ta predlog potrdila in sprejela sklep, da se imenuje posebna vladna komisija, ki bo pregledala vse pravnomočne sodbe ter predlagala Ministrstvu za obrambo bodisi sklenitev najemne pogodbe bodisi nadaljevanje izvršbe. Komisija naj bi oblikovala natančnejša merila za svoje delo, ki jih bo predložila v potrditev vladi.

Naše pobudnike smo obvestili o sklepih vlade in o tem, da bo o nadaljnjem bivanju v stanovanjih, ki so jih dobili po 25. juniju 1991, odločala omenjena vladna komisija. Ob tem ugotavljamo, da je od sklepov vlade minilo že razmeroma veliko časa in da komisija še ni sprejemala odločitve o nadaljnji usodi stanovalcev v takšnih stanovanjih, kar pomeni nadaljevanje njihovega negotovega položaja, in odlaga končno rešitev tega problema, ki se tako vleče že šesto leto. Nujno je, da Vlada in komisija pospešita svoje delo, da bi bila čimprej sprejeta dokončna rešitev za stanovalce, ki so svoja stanovanja dobili ali zamenjali v spornem obdobju leta 1991.

V letu 1995 smo v dveh primerih posredovali, ko je sodišče napovedalo deložacijo iz vojaškega stanovanja, pobudnika pa sta zatrjevala, da sta se v stanovanje vselila na podlagi odločb organov JLA. Po preverjanju dejanskega stanja smo se takoj obrnili na predsednika komisije za vprašanja deložacij iz vojaških stanovanj, na Ministrstvo za obrambo in na javno pravobranilstvo, ki v teh zadevah zastopa Republiko Slovenijo pred sodišči. V obeh primerih so bile naše intervencije uspešne in je bila napovedana deložacija preklicana do odločitve vladne komisije.

Drugi problem na področju vojaških stanovanj pa se nanaša na odkup stanovanj v skladu z določili stanovanjskega zakona. Privatizacija teh stanovanj je bila omogočena šele z uredbo o izvedbi privatizacije stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organov in organizacije nekdanje SFRJ in JLA. Privatizacija teh stanovanj se mora izvajati po določbah stanovanjskega zakona. Ministrstvo za obrambo vse do odločitve Vrhovnega sodišča z dne 17. novembra 1994 ni sklepalo pogodb o prodaji stanovanj ožjim družinskim članom v primerih, ko nekdanji imetniki stanovanjske pravice niso bili slovenski državljani. Na ta problem smo posebej opozorili Ministrstvo za obrambo, ki je obljubilo, da bo navedeno odločitev vrhovnega sodišča upoštevalo in da v teh primerih ne bo nadaljevalo sodnih postopkov, temveč si bo prizadevalo za čimprejšnjo sklenitev prodajnih pogodb. Ne glede na takšno obljubo pa ugotavljamo, da se je v celotnem letu 1995 na naš naslov obračalo veliko pobudnikov, ki jim kljub izpolnjevanju zakonitih pogojev ni uspelo skleniti pogodb o prodaji stanovanj. V večini primerov so zadeve stale na Ministrstvu za obrambo, kjer ni prišlo do podpisa pogodb. V številnih primerih smo posebej posredovali na ministrstvo za posamezne primere in večina je bila po tej intervenciji podpisana.

Ob tem lahko sprejmemo splošno ugotovitev, da je bilo uradovanje ministrstva zlasti v odnosu do strank zelo nekorektno in pomanjkljivo. Zadev sicer ne moremo posploševati, ker so se na naš naslov obračali le tisti, ki jim ni uspelo skleniti prodajnih pogodb, vendar pa je nenavadno, da je velika večina trdila, da ministrstvo na njihove dopise sploh ne odgovarja in da ni mogoče priti v stik z odgovornimi na ministrstvu. Menimo, da je tako ravnanje neprimerno in da bi vsako ministrstvo moralo uveljaviti prakso, da se na vsako pisno vlogo odgovori v razumnem roku.

V zvezi z navedenimi problemi pri privatizaciji vojaških stanovanj tudi ugotavljamo, da se ministrstvo potem, ko je posameznik uveljavljal pravico do prodaje na sodišču, ni več čutilo zavezano rešiti problem, temveč je menilo, da naj zadevo razreši sodišče. Takšno stališče je neracionalno v primerih, ko ima posameznik zakonito pravico do odkupa stanovanja, saj z nadaljevanjem sodnega postopka nastajajo le še dodatni stroški za državne organe, upravičenci pa so s takšnim načinom dela nezadovoljni. Nadaljnje vodenje sodnega postopka je utemeljeno le v primerih, ko je dejansko ali pravno stanje sporno.
 

4.9.3. Stanovanjsko gospodarstvo

Pobude na področju stanovanjskega gospodarstva, ki jih po številu ni bilo veliko, odražajo predvsem probleme, ki so nastali zaradi prehoda iz enega v drug sistem financiranja stanovanjske gradnje. Z odpravo obveznega združevanja sredstev za stanovanjsko gradnjo v letu 1990 so se radikalno zaostrili pogoji za pridobivanje stanovanj tako glede zagotavljanja sredstev za pripravo zemljišč in komunalno opremljanje kot za nakup stanovanj in kreditiranje individualnih gradenj. Zaostrene pogoje so najbolj občutili tisti, ki si prvič rešujejo stanovanjski problem, in upravičenci do socialnih stanovanj.

Več prosilcev se je obračalo na naš naslov zato, ker so bili zavrnjeni na natečajih za ugodnejša posojila Stanovanjskega sklada RS. Nekateri pobudniki so izražali svoje nestrinjanje s posameznimi razpisnimi pogoji, ki jih je sklad sprejel s pravilnikom o porabi sredstev Stanovanjskega sklada RS. Pri tem gre predvsem za pogoje, kaj se šteje za mlado družino, da mora biti gradnja v okviru območja, ki ga je občina opredelila za usmerjeno stanovanjsko gradnjo, ter da ne morejo kandidirati tisti, ki so začeli graditi pred letom 1990, ali tisti, ki so lahko odkupili stanovanje v skladu z določili stanovanjskega zakona. Zakonska podlaga za pravilnik o porabi sredstev stanovanjskega sklada je v drugem odstavku 91. člena stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ), ki načelno določa, katere kategorije prosilcev imajo prednost pri uporabi sredstev stanovanjskega sklada. Te zakonske določbe pa je pravilnik le natančnejše razdelal. Ker je bilo prosilcev veliko, sredstva pa so bila omejena, je sklad za vsak razpis posebej določil tisto kategorijo prosilcev, ki lahko kandidira pri posameznem razpisu. Pobudnikom smo pojasnili te okoliščine in možnosti za pravno varstvo, hkrati pa smo jih opozorili, da je mogoče le prek ustavnega sodišča izpodbijati določbo zakona ali pravilnika stanovanjskega sklada. Tistim pobudnikom, ki so želeli naše posredovanje za uvrstitev na prednostni seznam ali za izjemno obravnavanje posamičnega primera, pa smo morali pojasniti, da nimamo nobene zakonske podlage za to, da bi posredovali pri reševanju posamičnih primerov zunaj meril, ki jih določajo predpisi in vsakokratni razpis. Menimo namreč, da je načelo zakonitosti močnejše od drugih načel, ki bi lahko prišla v poštev v posamičnih primerih, saj dejansko ni mogoče upoštevati vseh posebnosti posamičnega primera, zaradi česar je z vidika posameznika rešitev resnično lahko krivična. Nekateri ombudsmani v svetu sicer poznajo takšen način posredovanja, ko lahko na podlagi načela pravičnosti predlagajo, izjemno reševanje posamičnega primera zunaj predpisanih meril. Takšno posredovanje pa mora biti le izjema in ne sme ogroziti načel zakonitosti in enakopravnega obravnavanja posameznikov, ki imajo prednost.

Po uveljavitvi pravilnika o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih so se močno povečale najemnine za neprofitna in socialna stanovanja. Najemnikom novejših stanovanj se je najemnina povečala takoj, za najemnike starejših stanovanj pa je pravilnik določil postopno zviševanje zgornje meje. S takojšnjim povečanjem najemnin so bili prizadeti zlasti tisti, ki so kot socialni upravičenci dobili stanovanja v zadnjem času. Socialna stanovanja so dobili zato, ker so izpolnjevali stroga merila za socialne upravičence, sedaj pa morajo plačevati najemnino, ki je izenačena z najemninami neprofitnih stanovanj. Pravilnik namreč določa, da se metodologija za izračun najemnin za socialna stanovanja uporablja tudi za neprofitna stanovanja. Pobudo najemnikov socialnih stanovanj smo sprejeli v obravnavo in po proučitvi določb stanovanjskega zakona ugotovili, da zakon razlikuje socialna od neprofitnih stanovanj in predvideva, da mora občina lastniku izplačati razliko do višine najemnine po metodologiji, če za socialna stanovanja določi nižjo najemnino (drugi odstavek 63. člena SZ). Zakon tudi določa, da občina lahko odpove najemno pogodbo, če najemnik izgubi status socialnega upravičenca (55. člen SZ). Na tej podlagi smo ministra za okolje in prostor zaprosili za odgovore na vprašanja o statusu socialnih stanovanj in o načinih za subvencioniranje najemnin v socialnih stanovanjih. Minister nam je v odgovoru pojasnil razloge za povečanje najemnin neprofitnih stanovanj, ki pa so v praksi izenačene z najemninami socialnih stanovanj. Tako je v praksi razlika med obema kategorijama zbrisana. Najemniki, ki ne zmorejo plačevati najemnine, naj bi se obrnili na centre za socialno delo, ki pa zagotavljajo razliko do pogodbene najemnine le ob odpovedi stanovanja (53. člen SZ). Zakonske rešitve za subvencioniranje najemnin so torej vezane že na odpoved stanovanja, hkrati pa ne obstaja sistemsko subvencioniranje najemnin socialnih stanovanj. To ugotavljamo tudi iz odgovora ministra za okolje in prostor, ki je ocenil, da je “treba sistem subvencioniranja najemnin prilagoditi aktivnejši najemninski politiki države, zato je dalo ministrstvo tudi tozadevne pobude Ministrstvu za delo, družino in socialne zadeve, v čigar pristojnosti je zakon o socialnem varstvu, ki ureja socialne pomoči tudi na stanovanjskem področju”. Naše prve ugotovitve kažejo, da zakonsko opredeljeno razlikovanje med neprofitnimi in socialnimi stanovanji v praksi ni uresničeno, saj je najemnina za obe kategoriji v praksi enaka. Ne vemo pa ali je katera občina zagotovila sredstva za subvencioniranje najemnin za socialna stanovanja.

V zadnjih letih je Slovenija po številu novih stanovanj pristala na repu evropskih držav. Potrebe po neprofitnih in še posebej po socialnih stanovanjih se močno povečujejo, kar že ustvarja velik socialni problem, ki se bo v prihodnosti še zaostroval, saj ni videti, da bi se lahko razmere v kratkem času izboljšale. Država je sprejela le obveznosti za spodujanje gradnje neprofitnih stanovanj, občinam pa je v celoti prepustila zagotavljanje socialnih stanovanj. Razpoložljivi podatki kažejo, da občine niso pripravljene sprejeti tega bremena in v svojih proračunih niso zagotovile dovolj sredstev za te namene. Celo več, občine naj bi tudi nenamensko porabljale sredstva, ki so jih pridobile z lastninjenjem stanovanj, od katerih bi morale petino nameniti za socialna stanovanja. Problem na tem področju zaostrujejo tudi nekatere določbe stanovanjskega zakona, ki so občinam naložile obveznost, da morajo zagotoviti stanovanja tistim najemnikom, ki so jim v preteklosti dodelili pravico do uporabe stanovanj v zasebni lasti, prevzele pa so tudi določeno obveznost do najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih. Tako se že sicer skromna sredstva na stanovanjskem področju vrtijo v krogu tistih, ki so že imeli rešen stanovanjski problem, zelo malo sredstev pa je namenjenih za nove prosilce in za socialne upravičence.

Razmere na področju zagotavljanja socialnih stanovanj, ki se odražajo tudi v pobudah, so tako pereče, da bi država morala določiti mehanizme za reševanje socialnih stanovanjskih problemov na ravni celotne države. Določba pravilnika, ki ga je izdal minister za varstvo okolja in urejanje prostora, da morajo občine najmanj enkrat letno objaviti razpis za dodelitev socialnih stanovanj v najem, je le mrtva črka na papirju, če ne bodo zagotovljeni sistemski viri za ta namen. Nerealno je pričakovanje, da bodo občine lahko same reševale socialne stanovanjske probleme in da bo volilni interes organov občin tako močan, da bo spodbudil občine, da bodo dale dovolj sredstev za te namene.

Pravne informacije   |   Zasebnost   |   Kontakt Izvedba: Nova Vizija d.d.