Na Varuha človekovih pravic Republike Slovenije (Varuh) se je obrnila pobudnica v zvezi z nemožnostjo gradnje na svojem zemljišču, ki je namenjeno stanovanjski gradnji. Gradnja namreč zaradi pomanjkanja javne komunalne infrastrukture že vrsto let ni mogoča. Varuh se je v zvezi s tem obrnil na Občino Beltinci (Občina), v njenem ravnanju pa je prepoznal kršitev načela dobrega upravljanja. Občina namreč ni uspela pojasniti več kot petletnega zastoja v izpeljavi postopka pogodbene komasacije relevantnih zemljišč. Varuh je nanjo zato naslovil predlog nadaljnjega postopanja, katerega je Občina sodeč po njenem odzivu le delno sprejela, vendar še ne realizirala. 

* * *

Pobudnica je Varuha seznanila, da je njeno zemljišče v območju, ki se prostorsko ureja z določenim Občinskim podrobnim prostorskim načrtom (OPPN), namenjeno stanovanjski gradnji. Ker pa je v skladu z določili OPPN pred začetkom gradnje predvidenih objektov treba zgraditi javno komunalno infrastrukturo, gradnja objektov še ni mogoča. Po oceni pobudnice gre za nevzdržno situacijo, saj je zemljišče po podatkih Geodetske uprave Republike Slovenije (GURS) vredno 35.000 EUR, od ocenjene vrednosti plačuje tudi vse predvidene dajatve, dejansko pa bi zaradi nemožnosti gradnje na trgu doseglo le ceno kmetijskega zemljišča.

Občina je pojasnila, da je bila z Odlokom o prostorskih ureditvenih pogojih za območje Občine Beltinci za območje Lipovci-Vzhod (Odlok), kjer se med drugim nahaja tudi nepremičnina pobudnice, v preteklosti predvidena izdelava podrobnega prostorskega akta, katerega sprejem je bil eden izmed predpogojev za možnost gradnje na tem območju. Občina je tako v letih 2014 in 2015 tudi pristopila k pripravi in sprejemu relevantnega OPPN. V skladu z njim je za potrebe nemotenega pridobivanja gradbenih dovoljenj za gradnjo na tozadevnih zemljiščih in za potrebe izgradnje javne komunalne infrastrukture treba najprej izvesti pogodbeno komasacijo z namenom določitve gradbenih parcel obstoječih objektov in preoblikovanja funkcionalnih zemljišč v eno ali več parcel, kar pa je mogoče izvesti le v soglasju z vsemi lastniki zemljišč znotraj območja, ki ga pokriva zadevni OPPN. Občina je s tem namenom leta 2017 opravila sestanek z lastniki zemljišč in jih seznanila s potekom postopka pogodbene komasacije in z vsemi potrebnimi aktivnostmi v tej smeri[1]. Projekt komunalne ureditve ureditvenega območja naj bi nato zastal zaradi nezadostnega interesa lastnikov tamkajšnjih zemljišč.[2] Občina je tako navedla, da brez soglasja in sodelovanja vseh lastnikov ne more uvesti postopka komasacije, ki je predpogoj tako za gradnjo na ureditvenem območju kot tudi za gradnjo komunalne infrastrukture.[3] Naj pa bi se v skladu s svojimi zmožnostmi še naprej trudila, da navedene omejitve gradnje na območju odpravi, bodisi v okviru Občinskega prostorskega načrta Občine Beltinci, ki bo predvidoma sprejet v prvi polovici leta 2023, bodisi s spremembami obstoječega že omenjenega OPPN.

Varuh iz odziva Občine ni mogel razbrati nobenih njenih nadaljnjih aktivnosti po letu 2017. Sicer lahko razume, da v upravnih postopkih, ki vključujejo večje število deležnikov, zaradi različnih razlogov lahko pride do zastojev, vendar zgolj neaktivnost strank v postopku, ki je edini oprijemljiv razlog, katerega je bilo mogoče razbrati iz odgovora Občine, njene nadaljnje pasivnosti z vidika načela dobrega upravljanja ne opravičuje. Ob tem po Varuhovi oceni tudi ne gre spregledati neprimernega prenosa odgovornosti za nadaljnji, po svoji pravni naravi kompleksni upravni postopek pogodbene komasacije na krajevno skupnost kot ožjega dela občine, katere kadrovski, strokovni in finančni resursi so v primerjavi z zmožnostmi Občine močno okrnjeni. Ob upoštevanju opisanega dejanskega stanja je Varuh Občini v nadaljevanju pojasnil tudi možnost uvedbe postopka upravne komasacije,[4] ki je kot institut namenjena ravno situacijam, kot je pričujoča, ob tem pa je poudaril, da vselej spodbuja vse deležnike v različnih situacijah,^[5] s katerimi se med svojim delom seznanja, da skušajo zadeve reševati karseda soglasno, seveda v okviru veljavnega pravnega reda. V tem okviru pa je vselej treba v obzir vzeti inherentno neenakopraven položaj med posameznikom in organom oblasti, zaradi česar se od slednjega pričakuje, da aktivno prevzame vodilno vlogo vse do rešitve posamezne problematike.[6] Ni bilo videti, da bi karkoli v tej smeri v sedaj več kot petih letih tudi storila. Seveda pa tudi ni šlo spregledati, da so za pobudnico kot tudi za morebitne druge potencialno prizadete posameznike s sprejemom OPPN že nastale konkretne neugodne pravne posledice (zvišane dajatve zaradi višje vrednosti zemljišča), pri čemer je korist,^[7] ki jo sprememba namembnosti zemljišča praviloma prinese za lastnika, zaradi neobstoja komunalnih priključkov in posledične nezmožnosti dejanske gradnje, povsem izvotljena. 

Varuh je glede na navedeno Občini predlagal, da nemudoma in aktivno nadaljuje s prizadevanji izvedbe postopka pogodbene komasacije in v zvezi z njo sama prevzame vodilno vlogo. Če njena prizadevanja v razumnem času ne bi bila uspešna, ji je nadalje predlagal, da brez nepotrebnega odlašanja prične s postopkom upravne komasacije in ga tudi aktivno vodi. Če njena prizadevanja tudi v tem delu ne bi bila uspešna in bi v uvedenem postopku upravne komasacije tudi dejansko prišlo do nasprotovanja vsaj dveh tretjin komasacijskih udeležencev,^[8] pa je Občini predlagal, da sledi svoji napovedi, da težave prizadetih posameznikov naslovi v postopku priprave novega oziroma popravka obstoječega OPPN.^[9]

V odzivnem sporočilu pojasnjene naknadne aktivnosti Občine[10] v smislu zbiranja ponudb za izvedbo geodetskih del v okviru komasacije predmetnega območja bi Varuh sicer lahko načelno pozdravil, če ne bi bile tovrstne storitve naročene že v letu 2017. Katere tovrstne aktivnosti so bile izvedene tedaj, katere sedaj oz. ali gre za iste aktivnosti, iz njenega odgovora ni bilo mogoče razbrati, obenem pa splošnost njenih pojasnil, po oceni Varuha, ni prepričala. Občina se namreč v svojem odgovoru ni v ničemer opredelila do predhodno izpostavljenega več kot petletnega zastoja v postopku priprav na izvedbo pogodbene komasacije. Zgolj sklicevanja[11] na splošno znano dejstvo dolgotrajnosti postopkov in omejenosti proračunskih sredstev, povezanih s prostorskim urejanjem, pa Varuh ni mogel sprejeti kot prepričljiv argument. Varuh je zato svoj predlog štel kot delno sprejet, vendar še ne realiziran. Glede na to, da je Občina v svojem odgovoru napovedala nadaljevanje pogovorov z lastniki, jo je Varuh pozval, da svoji napovedi sledi in nadalje skuša rešitev najti prvenstveno dogovorno z vsemi relevantnimi deležniki, vključno s pobudnico. Če pa Občina tega ne bi uspela izvesti v razumnem času, smo ji predlagali ponovno proučitev in tudi upoštevanje predhodnega predloga Varuha. Nadejamo se, da v prihodnje do podobnih zastojev v Občini Beltinci ne bo več prišlo.

Pobudo štejemo za utemeljeno. 17.2-6/2022

[1] Na tem sestanku je bil sprejet dogovor, da se pri geodetskem podjetju zaprosi za ponudbo, da bo mogoče oceniti stroške, za kar se je zadolžilo predsednika Krajevne skupnosti Lipovci (KS) in lastnike.

[2] Občina naj ne bi ne od predsednika KS, niti od lastnikov prejela kakršnekoli povratne informacije v zvezi z morebitno ponudbo za izvedbo geodetskih del oziroma v zvezi z obstojem soglasja za izvedbo pogodbene komasacije na predmetnem območju.

[3] Občina po lastnih navedbah glede na svoje finančne zmožnosti gradi komunalno infrastrukturo na območjih, kjer so izpolnjeni pogoji za njeno izgradnjo, torej tam, kjer so parcele ustrezno odmerjene in lastniško prenesene nanjo.

[4] Upravna komasacija skladno s 171. členom Zakona o urejanju prostora (ZUrep-3) predstavlja prostorski ukrep, s katerim se izvedeta zložba parcel in njihova ponovna razdelitev tako, da je omogočena izvedba prostorskih ureditev, načrtovanih z občinskim prostorskim izvedbenim aktom. Upravna komasacija se izvede, če ni mogoče doseči pogojev za pogodbeno komasacijo.

[5] Bodisi gre za razmerja med posameznimi zasebnimi subjekti bodisi za razmerja med posameznikom in organom oblasti.

[6] Uvodni pristop Občine v smislu sklica sestanka z lastniki zemljišč v letu 2017 ter podaja smiselnih pojasnil o postopku komasacije je šel sicer v pravo smer, vendar bi se ob zaznanem zastoju pričakovalo njeno aktivnejše ravnanje npr. v smislu urgiranja pri predsedniku krajevne skupnosti Lipovci (KS) ali pa lastnega prevzema iniciative.

[7] Torej možnost pridobitve pravnomočnega gradbenega dovoljenja in dejanska gradnja.

[8] Skladno z drugo alinejo prvega odstavka 186. člena ZUrep-3 lahko občinski upravni organ po predhodnem mnenju komasacijske komisije ustavi postopek komasacije, če (med drugim) komasaciji nasprotujeta najmanj dve tretjini komasacijskih udeležencev ali lastnikov zemljišč, ki imajo v lasti najmanj dve tretjini površin zemljišč v komasacijskem območju.

[9] Ob ustavitvi postopka komasacije iz prve in druge alineje prvega odstavka 186. člena ZUrep-3 občina na podlagi petega odstavka istega člena pri pripravi OPN upošteva dejstva glede možnosti načrtovanja prostorskih ureditev v tem območju in taka zemljišča izključi iz območja stavbnih zemljišč.

[10] Pridobljene naj bi bile ponudbe za izvedbo geodetskih del v okviru komasacije predmetnega območja, prav tako naj bi bile temeljito proučene tudi preostale možnosti tako sprememb OPPN-ja kot tudi lokacijske preveritve ter ukinitve OPPN-ja v okviru postopka sprejema Občinskega prostorskega načrta Beltinci.

[11] Občina je poudarila še kompleksnost zadev s področja urejanja prostora, ki terjajo nesorazmerno dolgo časa, potrebna visoka finančna sredstva in posledično velike obremenitve za občinski proračun. Tako meni, da je pomembno strokovno proučiti smiselnost posameznega prostorskega ukrepa in ustrezno ugotoviti voljo vseh dotičnih lastnikov območja urejanja prostora, vse navedeno ob upoštevanju proračunskih zmožnosti.