Natisni vsebino

5. Problemi najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih

Probleme, s katerimi se srečujejo najemniki v denacionaliziranih stanovanjih, smo opisali v vseh dosedanjih letnih poročilih varuha in so delno že povzeti v 2. točki tega poročila.

Država je po našem mnenju s premalo domišljenimi zakonskimi rešitvami povzročila trajno kolizijo interesov med denacionalizacijskimi upravičenci kot novimi lastniki ter najemniki, prejšnjimi imetniki stanovanjske pravice. Sedanji položaj nenehno povzroča napetosti med tema skupinama, ki obe menita, da ju je država postavila v krivičen položaj in ju pustila, da sami rešujeta spore, ki nastajajo zaradi nasprotujočih si interesov.

Ocenjujemo, da so pri tem najemniki šibkejša stranka, saj gre večinoma za starejše ljudi, ki niso vešči prava in pravnih postopkov. Načelna določba SZ o varstvu najemnega razmerja jim ne pomaga veliko, ker država hkrati ni zagotovila učinkovitih mehanizmov njihovega varstva. Sodni postopki in spori so za vsakogar breme, še posebej pa za starejše ljudi, če morajo na ta način braniti pravico do svojega doma. Država bi jih kot šibkejše stranke v odnosu do lastnikov morala zaščititi s specializirano brezplačno pravno pomočjo na tem področju in prek organov za varstvo najemnikov, ki jih ni ali ne delujejo. Lastniki so v teh postopkih praviloma močnejša stranka, saj si laže zagotovijo sredstva za pravno pomoč, sodno varstvo in druge načine za uveljavitev svojih interesov.

Velja poudariti, da sveti za varstvo pravic najemnikov v praksi ne delujejo, tudi v tistih občinah, kjer so ustanovljeni; republiškega sveta na državni ravni pa sploh ni (70. člen SZ). Varuh je v preteklosti na to vprašanje že opozarjal, vendar zaman. Očitno je, da določbe petega poglavja SZ o svetih za varstvo pravic najemnikov niso uresničljive oziroma ti nimajo opredeljenih pravih nalog in pristojnosti, da bi zaživeli. Na drugi strani so lastniki stanovanj učinkoviteje organizirani v stanovanjski zbornici pri GZS.

Najemniki so prizadeti tudi zato, ker na svoj položaj niso mogli vplivati in uveljavljati svojih interesov (večjih vlaganj) v postopkih denacionalizacije. V postopkih denacionalizacije niso smeli sodelovati kot stranke v postopku. To je nekaterim omogočeno šele po sprejetju ZDen-B v letu 1998 kot investitorjem vlaganj v družbena stanovanja. S svojim novim položajem in novim lastnikom so bili mnogi seznanjeni šele z obvestilom, komu naj v prihodnje plačujejo najemnino.

Stanovanjski zakon najemnikom, ki so bili ob uveljavitvi SZ imetniki stanovanjske pravice sicer zagotavlja predkupno pravico, vendar po sodni praksi te pravice ne morejo uveljavljati, če se večstanovanjski objekt prodaja v celoti. Na podlagi pobud ugotavljamo tudi drugačne kršitve in poskuse kršitev predkupne pravice najemnikov nekdanjih ISP ob spremembah lastništva stanovanjskih objektov.

Negotovost takšnih najemnikov je povezana tudi z nadaljnjimi spremembami lastništva njihovih stanovanj. Po vsaki prodaji se položaj najemnikov praviloma poslabša, saj novi lastniki v mnogih primerih nočejo spoštovati z zakonom zagotovljenih pravic najemnikov, zlasti glede neprofitne najemnine. Na podlagi pobud ugotavljamo, da niso redki primeri, ko novi lastniki najemnike izsiljujejo z novimi pogodbami s profitno najemnino, če pa ti na to ne pristanejo, jih tožijo na izselitev, ker ne plačujejo najemnine. Čeprav so takšne zahteve in tožbe neupravičene, pa pomenijo velik pritisk in obremenitev za najemnike, saj gre večinoma za starejše ljudi, ki so v teh stanovanjih živeli več deset let in niso vajeni, da bi takšne zadeve reševali prek sodišč.

Lastnik lahko vsakemu najemniku, tudi nekdanjemu ISP, odpove najemno pogodbo na podlagi 54. člena SZ kadarkoli, tudi brez krivdnih razlogov potem, ko je ustavno sodišče razveljavilo peti odstavek tega člena.

Prenova in popravila stanovanja in stanovanjskega objekta so lahko razlog za različne pritiske in šikaniranje najemnikov in njihovih družinskih članov, saj takšnih primerov oziroma obveznosti najemodajalcev zakon podrobneje ne ureja.

Lastniki včasih najemnikom nalagajo plačilo obveznosti, ki niso v skladu z zakonom in so obveznosti lastnika iz naslova vzdrževanja in obnove skupnih delov in naprav. Pooblastila stanovanjske inšpekcije pa niso taka, da bi ta lahko učinkoviteje pomagala najemnikom v mnogih takšnih primerih.

Modeli, ki jih je zakonodajalec predvidel v letu 1994 za nadomestno privatizacijo, v večini primerov ne pomenijo realnega nadomestila oziroma izenačenja z drugimi nekdanjimi imetniki stanovanjske pravice. Nekatere rešitve so premalo realne. Zlasti to velja za prvi model, ki predvideva, da bo novi lastnik prodal najemniku stanovanje pod ugodnimi pogoji SZ ob nadomestilu v vrednostnih papirjih. Modeli, ki predvidevajo, da bo najemnik rešil svoj problem z nakupom drugega stanovanja, pa predvidevajo visoko zadolžitev, ki za starejše najemnike večinoma ne pride v poštev, saj jim banke zaradi starostnih omejitev ne dajejo posojil. Tretji model z odkupom drugega stanovanja v resnici nikoli ni zaživel, kasneje pa ga je ustavno sodišče tudi v celoti razveljavilo. Omenili smo tudi hude težave z zagotavljanjem obveznosti države iz naslova obveznic in vrednostnih papirjev.

Čeprav so mnogi svoj položaj reševali z modeli, ki jih SZ predvideva v 125. členu, pa je delež teh še vedno majhen v primerjavi s številom najemnikov, ki še vedno živijo v negotovosti in je dejansko ogrožena njihova nadaljnja uporaba stanovanj. Razmere se bodo zaostrile zlasti tedaj, ko se bodo zvišale najemnine za ta stanovanja.

Ocenjujemo, da je omenjena nasprotja in nove krivice z ne dovolj domišljenimi rešitvami v zakonih povzročila država, zato menimo, da bi jih morala tudi reševati predvsem država, ne pa jih prepustiti najemnikom in lastnikom.

Pravne informacije   |   Zasebnost   |   Kontakt