Natisni vsebino

2.9. Housing affairs

Annual Report 1996


The great majority of complaints in the area of housing was related to the enforcement of the new Housing Law (HL). We came across several deficiencies and inconsistencies in the law, the failure to enforce it or even inability to enforce individual provisions.

We also saw that in 1996 the problems faced by tenants in denationalised apartments and the regulation of the tenant-new landlord relationship became more urgent. Many of these complaints refer to the status of a tenant in the caretaker's apartment and the regulation of the relationships in multi-apartment houses between the owners of individual apartments. The problems usually arise when owners are unable to agree on the management of a multi-apartment house and the use of communal premises and functional land. The issue of military apartments is still unresolved. This year the ombudsman received a number of complaints that were outside our jurisdiction and which mainly concerned unresolved civil law relationships between individuals or an individual and a legal entity.

Social housing and municipal tenders to rent social apartments

We already discussed the problem of social housing in our 1995 report. The conditions, and these reflect on the number of complaints, show that the situation in this area is critical since municipalities are unable or not willing to shoulder the entire burden of dealing with the issue of social housing in their territory. We proposed then that mechanisms for resoling the issue of social housing be determined at the national level. In our assessment the expectation that municipalities will be able to resolve the problems by themselves was unrealistic.

The legislation does specify the original duty of municipalities to provide social housing. Article 21 of the Law on Local Self-Government stipulates that municipalities must create the conditions for the construction of housing and to expand the fund of apartments for rent. The HL also binds municipalities to secure the means for the construction and acquisition of social housing. Article 6 of the Standing Orders on the Standards and Procedure of Implementation of the Right to Social Housing stipulates that a municipality must at least once a year publish on the basis of a municipal housing programme a public invitation to apply to rent a social apartment. We see in practice that these provisions are not enforced and that the conditions have not improved in comparison with the preceding year.

We believe that social housing must not depend on the budgets of local communities only, since the constantly growing social threat and hardship amongst the Slovene nation is not of a local nature and should be a concern of the state as a whole.

Emergency housing for those who have been evicted

The worsening conditions in social and housing areas are making the issue of providing emergency housing for those who are forced to move out of their current apartments but who are unable to find a replacement apartment for objective reasons that much more urgent.

From the complaints and telephone calls we received, we see that there are more and more cases of individuals and even entire families who are in danger of becoming homeless. After the HL was enacted the structure of apartment ownership changed greatly, with most of them becoming privately-owned and the old tenant rights were replaced by the new tenant relationship which reduced the level of permanency and security of protection for tenants. The old system of accruing funds for the construction of housing, especially of social housing, was abolished while the new one has not yet brought into use (see last year's and this year's reports in the chapter on social housing). In cases of divorce the partner who remains in the apartment is no longer obliged to find a replacement apartment or emergency living space for the other partner. We expect further deterioration in the situation as evictions from military apartments continue. Neither the people nor the state were really prepared for the new conditions. Many still expect that the society or the state will resolve their housing problems and refer to their "right to housing". This mentality reflects in many of the complaints in this area, even though under the new constitution the state only creates the opportunities for people to find appropriate housing.

All these reasons contribute to the gravity of the situation in social housing. Individuals as well as families evicted from their apartments by court order, are left on the streets if they do not have enough money to pay the commercial rates. Municipalities are responsible for a systematic approach to the resolving of this issue. Hence we believe that municipalities should provide emergency housing for such purposes. We see a solution in the municipalities buying and refurbishing for this particular purpose old houses whose owners are unable to maintain and conserve them.

The issue of military housing

In the 1995 report we gave an in-depth account of the array of problems related to the distribution, exchange, purchase and evictions from military apartments, in particular those apartments that were allocated by Yugoslav People's Army bodies during the contentious period in 1991.

The main problem in 1995 was evictions, and we addressed the issue by appealing to the prime minister to consider a temporary suspension of these procedures until the accordance of the proposals for evictions was examined under the criteria adopted by the government, i.e. its political board. Evictions were suspended in March 1995, but we noticed that not much has been done towards finding a final solution to the problem. The government has appointed a special commission for the question of evictions from military apartments. The commission's task was to prepare a proposal on the criteria for deciding which categories of tenants should be allowed to stay in the apartments and which must leave in accordance with a final court decision. At the time of writing of this report the government has not yet adopted the criteria, meaning the commission has not yet started to work on these foundations. So far it has only approved a list of those cases in which evictions may go ahead because the apartments were occupied without any decisions on paper.

This situation is merely prolonging the uncertainty for many occupants of military apartments who moved in during the contentious period in 1991 and who after six years still have no idea whether they can stay in the apartment or be evicted. We have often appealed to the commission and the Ministry of Defence to speed up their work because the longer it takes, the more difficult it will be to find a legal and just solution to the problem.

In 1996 we received several complaints from tenants of military apartments who have received a court decision allowing eviction from a military apartment, even though they possessed all the documents proving they were given the apartment, for which in any case a moratorium should apply. After we studied in each one of these cases the papers sent to us by the complainants, we submitted to the Ministry of Defence, State Prosecutor's Office and the government commission a proposal to take action in keeping with the government's decisions. In all cases of our intervention we were successful and evictions were suspended. What is unusual is that in 1996 the State Prosecutor's Office continued to lodge proposals for eviction on behalf of the Ministry of Defence, even though the moratorium still applied. We requested the ministry for an explanation as to why new proposals that unjustifiably upset the tenants of military apartments, were still being put forward. The ministry did not supply us with a replay within the requested period.

Privatisation of military apartments

In 1996 we once again received a large number of complaints from the tenants of military apartments who wanted to buy military apartments in accordance with the provisions of the Housing Law and the Government's decree on the privatisation of military apartments. Most of the complainants stated that they had supplied all the required proof satisfying the requirements for purchase, yet they had not succeeded in obtaining a contract from the Ministry of Defence. Many complainants even said they received no reply from the ministry to their communications and letters. In some cases we appealed to the ministry and in most cases the contract of sale was signed as a result of our intervention.

In some cases the ministry refused flatly to sign the contract even when all obvious legal conditions were met. The ministry only instructed the affected parties to exercise their right to buy by going to court. We have contacted the ministry several times and informed them of our opinion that in cases when the actual situation is not contentious and the holders of the rights indisputably are legally entitled to buy apartments it is not justifiable or rational to leave the decision to the court as this creates unnecessary legal and administrative expenses. In these cases the ministry should without undue delay sign contracts of sale with the holders of the right. We even came across a case where the ministry refused voluntarily to carry out a final court decision ruling that the former holder of the tenant's rights to a military apartment is entitled to buy the apartment under the Housing Law. The ministry refused to sign a contract of sale, claiming that the ruling was a replacement for the contract. We consider such behaviour by a state body unacceptable and fully deserving of our criticism. After all, state bodies should be setting an example to others and should fulfil their obligations on time and voluntarily.

In general, we are able to conclude on the basis of complaints by many complainants that the ministry in many cases, if not as a rule, did not respond to applications from individuals when exercising their rights and legal interest. This shows that the ministry is very closed and that there is little will among the responsible officials to operate correctly and in compliance with the principles of good management, i.e. to supply the appropriate responses to the applications received. The ministry too often left the decision to the courts, even when the right of an individual was not legally contentious. We believe that such practice is unacceptable and not in compliance with the provision of the Law on Administrative Procedure or the principles of legal and correct operating by state bodies. The poor response of the ministry to our proposals also deserves criticism, as we usually received the requested comments after the set date or after several reminders.

Letno poročilo 1996 - Poglavje 2.9.


Tudi za leto 1996 velja ponoviti ugotovitev iz lanskega poročila, da je bilo največ pobud na stanovanjskem področju povezanih z uveljavitvijo novega stanovanjskega zakona (SZ). Ob tem ugotavljamo več pomanjkljivosti in nekonsistentnosti tega zakona, neuresničevanje, ter celo nezmožnost izvajanja posameznih določil.

Ugotavljamo, da tudi v letu 1996 ostajajo aktualni problemi najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih, predvsem v zvezi z uresničevanjem modelov po 125. členu SZ in urejanjem najemnih razmerij z novimi lastniki. Veliko pobud se še vedno nanaša na status najemnikov v hišniških stanovanjih in urejanje odnosov v večstanovanjskih hišah med etažnimi lastniki. Problemi nastajajo predvsem tam, kjer se lastniki ne morejo med seboj dogovoriti glede upravljanja večstanovanjskega objekta ter uporabe skupnih prostorov in funkcionalnega zemljišča. Še vedno ostajajo odprti vsi problemi vojaških stanovanj. Tudi v tem letu je na varuha človekovih pravic prispelo veliko pobud zunaj naše pristojnosti, ki so se nanašale predvsem na neurejene civilnopravne odnose med posameznimi fizičnimi osebami ali pa med pravno in fizično osebo.

Socialna stanovanja in občinski razpisi za oddajo socialnih stanovanj v najem

Že v poročilu za leto 1995 smo opozorili na problem zagotavljanja socialnih stanovanj. Razmere, ki se odražajo v številnih pobudah, kažejo kritično stanje na tem področju, saj občine niso sposobne in pripravljene sprejeti celotnega bremena reševanja socialnih stanovanjskih problemov na svojih območjih. Takrat smo predlagali, da bi mehanizmi za reševanje socialnih stanovanjskih problemov morali biti določeni na ravni celotne države. Ocenili smo, da so nerealna pričakovanja, da bodo lahko občine same reševale te probleme.

Zakonodaja sicer določa izvirno pristojnost občin za zagotavljanje socialnih stanovanj. Enaindvajseti člen zakona o lokalni samoupravi med drugim določa, da občine ustvarjajo pogoje za gradnjo stanovanj in za povečanje najemnega sklada stanovanj. Tudi SZ občine zavezuje, da v svojih stanovanjskih programih zagotavljajo sredstva za gradnjo in pridobitev socialnih stanovanj. Pravilnik o normativih in standardih ter postopku za uveljavljanje pravice do socialnega stanovanja (Ur. l. RS, št. 18/91-I) pa v 6. členu določa, da občina na podlagi občinskega stanovanjskega programa najmanj enkrat letno objavi javni razpis za dodelitev socialnih stanovanj v najem. Ugotavljamo, da se v praksi te določbe ne uresničujejo in da se razmere v primerjavi z minulim letom niso izboljšale.

Menimo, da zagotavljanje socialnih stanovanj ne bi smelo biti odvisno le od proračunskih sredstev lokalnih skupnosti, kajti nenehno naraščajoča socialna ogroženost in stiska prebivalstva Republike Slovenije ni samo stvar lokalne narave, temveč bi morala biti skrb države kot celote.

Prednostno merilo mlada družina

Na varuha človekovih pravic se je v minulem letu obrnilo kar nekaj pobudnikov, ki so kandidirali na razpisu Stanovanjskega sklada ljubljanskih občin za dodelitev socialnega stanovanja v najem za leto 1996. V svojih pobudah so izražali nestrinjanje s posameznimi razpisnimi pogoji in načinom točkovanja stanovanjskih razmer, premoženjskega in socialno-zdravstvenega stanja prosilcev.

Za primer lahko navedemo pobudo, v kateri prosilec za dodelitev socialnega stanovanja v najem izraža nestrinjanje z merilom mlada družina, ki po veljavnem točkovanju omogoča pridobitev večjega števila točk. Družina pobudnika je skušala reševati svoj stanovanjski problem že od leta 1988, vendar zaman. Do leta 1995 so še izpolnjevali merilo mlade družine, v letu 1996 pa sta oba starša dopolnila 36 let. Čeprav starša preživljata dva mladoletna otroka, jim komisija pri točkovanju ni upoštevala statusa mlade družine, zato niso dosegli potrebnega števila točk, s katerim bi se lahko uvrstili na mesto, ki omogoča dodelitev socialnega stanovanja. Razpis ljubljanskega stanovanjskega sklada pa je bil prvi po letu 1987, zato sta prosilca v tem času izgubila status mlade družine in možnost prednostne obravnave. Tako je izrazito oškodovana generacija, ki je začela reševati stanovanjski problem po letu 1991. Rešitev vidimo v podaljšnju starostne meje za pridobitev statusa mlade družine v razpisih za toliko let kolikor v občini ni bilo razpisa za socialna stanovanja.

Točkovanje prosilcev brez stanovanja

Po veljavnem točkovalniku so prosilci brez stanovanja v slabšem položaju pri točkovanju kot tisti, ki imajo kakršnokoli stanovanje. V skladu s 4. členom pravilnika o merilih za dodeljevanje socialnih stanovanj v najem (Ur. l. RS, št. 18/91-I) se prosilci brez stanovanja točkujejo z enakim številom točk kot prosilci, ki stanujejo z družino pri starših ali sorodnikih ali prosilci, ki stanujejo v samskem domu ali kot podnajemniki. Prosilci brez stanovanja pa izpadejo iz nadaljnjega točkovanja stanovanjskih razmer, zato pogosto na koncu zberejo manj točk kot prosilci, ki imajo stanovanje, čeprav neustrezno.

Menimo, da takšna ureditev ni pravična in ustrezna, zato dajemo pobudo, da pristojni minister prouči in dopolni omenjeni pravilnik v smeri, da se prosilcem brez stanovanja zagotovi več točk.

Problematika hišniških stanovanj

Prejeli smo pobudo začasnega odbora nekdanjih hišnikov, v katerem so združeni upokojeni in nekdanji hišniki, ki so brez svoje krivde prenehali s tem delom ter njihovi družinski člani. Združenje si prizadeva za rešitev vprašanj lastninjenja nekdanjih hišniških stanovanj, ki po njihovem mnenju v zakonodaji in v praksi niso ustrezno razrešena. Združenje je prosilo za naše stališče do problematike lastninjenja nekdanjih hišniških stanovanj in za razlago ustreznih določil stanovanjskega zakona.

Po uveljavitvi SZ so si nekdanji hišniki prizadevali za odkup stanovanj pod pogoji, ki so veljali za imetnike stanovanjske pravice v družbenih stanovanjih. Ministrstvo za okolje in prostor je na podlagi razlage SZ, da so po samem zakonu hišniška stanovanja postala solastnina lastnikov stanovanj, sprejelo stališče, da prodaja stanovanj po SZ praviloma ni mogoča, izjemoma pa le ob soglasju vseh lastnikov stanovanj ali če je na hišniškem stanovanju prišlo do dodelitve stanovanjske pravice. Ministrstvo priznava, da je dokumentacija o hišniških stanovanjih zelo pomanjkljiva, saj velikokrat ni mogoče povsem z gotovostjo trditi, da gre dejansko za hišniška stanovanja. V primerih, ko je prodaja mogoča, naj bi funkcijo prodajalca prevzela občina.

Po našem mnenju je lahko sporna trditev, da so bila vsa hišniška stanovanja kot nekdanja družbena stanovanja neposredno, z določbo četrtega odstavka 8. člena SZ, olastninjena in postala solastnina solastnikov stanovanjskih hiš. To lahko velja le za tiste primere, ko sta bila v času uveljavitve te določbe dosedanje lastništvo in namen hišniškega stanovanja nesporna. Tudi na drugih področjih lastninjenje družbenega premoženja ni potekalo avtonomno, brez odločbe na podlagi katere bi bil na podlagi zakonskega pooblastila opravljen prenos lastnine in podana podlaga za vpis v zemljiško knjigo.

Katero stanovanje je po uveljavitvi SZ postalo ali ostalo solastnina solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš, je dejansko vprašanje, ki ga je treba ugotavljati za vsak primer posebej. Pobudnikom smo posredovali svoje mnenje, da je lastninjenje nekdanjih hišniških stanovanj po določilih SZ mogoče le v tistih primerih, ko so hišniška stanovanja izgubila ta status po prejšnjih predpisih in ko je bilo na the stanovanjih pridobljeno imetništvo stanovanjske pravice. Takšni upravičenci bi lahko privatizacijo uveljavljali, če so si zavarovali roke iz SZ, z zahtevo pristojni občini, če pa ne pride do sporazuma, pa s tožbo na pristojnem sodišču. Odkup nekdanjih družbenih hišniških stanovanj po določbah SZ pa bi bil mogoč le na podlagi sprememb zakona.

Problematika službenih stanovanj

Po stanovanjskem zakonu je službeno stanovanje tisto, ki ga delodajalec namenja za oddajo zaradi zadovoljevanja službenih potreb. Najemno razmerje se praviloma sklepa za določen čas in je vezano na delovno razmerje. Prenehanje delovnega razmerja povzroči tudi izgubo pravice do uporabe službenega stanovanja.

V praksi se že pojavljajo primeri nekrivdnega prenehanja delovnega razmerja, ki imajo praviloma za posledico tudi prenehanje pravice do uporabe službenega stanovanja. Za takšne primere pa veljavna ureditev ni najbolj primerna in je v nekaterih primerih izrazito nepravična. Kot primere lahko navedemo invalidnost delavca in s tem povezano trajno izgubo delovnih sposobnosti; stečaj podjetja in s tem povezano prenehanje delovnega razmerja; smrt zakonca, kateremu je podjetje dodelilo službeno stanovanje v najem; upokojitev; uvrstitev med trajne tehnološke presežke in podobne.

Menimo, da najemniki v teh primerih ne bi smeli biti odvisni le od dobre volje lastnika stanovanja, zato bi moral zakonodajalec najti rešitve tudi za nekatere navedene življenjske situacije, izhajajoč tudi iz socialne funkcije stanovanja.

Problem zagotavljanja najnujnejših stanovanjskih prostorov ob deložacijah

Z zaostrovanjem razmer na socialnem in stanovanjskem področju se zaostruje tudi vprašanje zagotavljanja začasnih stanovanjskih prostorov za tiste, ki so se prisiljeni izseliti iz dosedanjih, sami pa si objektivno ne morejo zagotoviti drugega stanovanja.

Na podlagi prejetih pobud in telefonskih klicev ugotavljamo, da je čedalje več primerov, ko posameznikom in tudi celim družinam grozi brezdomstvo. Po uveljavitvi SZ se je močno spremenila strukura stanovanj v korist lastniških, dotedanjo stanovanjsko pravico je nadomestilo najemniško razmerje, s čimer se je znižala raven trajnosti in varnosti zaščite stanovalcev. Star sistem združevanja sredstev za stanovanjsko gradnjo, zlasti za socialna stanovanja, je bil ukinjen, nov pa še ni zaživel (o tem glej lansko in letošnje poročilo na temo socialnih stanovanj). Tudi ob razvezah po novem zakonu tisti nekdanji zakonec, ki ostaja v stanovanju, drugemu ni več zavezan zagotoviti drugega stanovanja ali najpotrebnejših prostorov. Pričakujemo lahko tudi nove zaostritve ob nadaljevanju deložacij iz vojaških stanovanj. Na nove razmere tako posamezniki kot država niso dovolj pripravljeni. Mnogi še vedno predvsem od družbe oziroma države pričakujejo rešitev stanovanjskega problema ali se sklicujejo na pravico do stanovanja”. Takšna miselnost se odraža tudi v številnih pobudah na tem področju, čeprav po novi ustavi država le še ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje.

Vsi ti razlogi vplivajo na močno zaostrene socialne stanovanjske razmere. Posamezniki in družine, ki se morajo na podlagi sodne odločbe izseliti iz stanovanja, ostanejo na cesti, če nimajo dovolj sredstev za profitno najemnino. Sistemsko za reševanje socialnih stanovanjskih problemov skrbijo občine. Zato menimo, da bi občine morale zagotavljati najnujnejše stanovanjske prostore za takšne namene. Rešitev vidimo predvsem v tem, da bi občine načrtno odkupovale in za ta namen uredile starejše objekte, ki jih lastniki niso sposobni vzdrževati in ohranjati.

Problem (ne)izdajanja lastniških vrednostnih papirjev pri izvajanju stanovanjskega zakona

Prejeli smo več pobud posameznikov, ki so se kot najemniki v denacionaliziranih stanovanjih odločili za reševanje svojega stanovanjskega problema skladno z modeli, ki so bili sprejeti s spremembami in dopolnitvami stanovanjskega zakona (Ur. list RS št. 21/94), ki so pričele veljati 7. maja 1994. Če upravičenec po zakonu o denacionalizaciji oziroma lastnik stanovanja ne želi prodati, se najemnik lahko odloči za nakup drugega stanovanja ali gradnjo. V tem primeru prejme najemnik poleg sredstev s strani upravičenca ali občine tudi obveznice Slovenskega odškodninskega sklada in lastniške vrednostne papirje Sklada RS za razvoj. Najemniki, ki so se odločili za tak model reševanja svojega stanovanjskega statusa, so prejeli odločbe ministrstva za okolje in prostor, ki jim dajejo pravico do ustreznih nadomestil, med katerimi so tudi vrednostni papirji Sklada RS za razvoj. Z enakimi problemi se srečujejo tudi lastniki, ki so jim bila stanovanja vrnjena na podlagi predpisov o denacionalizaciji in se strinjajo s prodajo stanovanj. V tem primeru imajo pravico do določenih nadomestil tudi v obliki lastniških vrednostnih papirjev Sklada RS za razvoj. To obveznost je Sklad RS za razvoj v začetku izvajal tako, da je namesto lastniških vrednostnih papirjev, kot določa zakon, ponudil dolžniške vrednostne papirje - obveznice Sklada RS za razvoj. Vendar pa je tudi ta način izvajanja obveznosti iz zakona tekel le do avgusta 1995, ko je Sklad RS za razvoj pisno obvestil ministrstvo za okolje in prostor, da obveznosti iz 13. člena zakona o spremembah in dopolnitvah SZ ne more več poravnavati, ker so že v celoti razdelili razpoložljivo kvoto obveznic.

Ministrstvo za okolje in prostor smo že 26. februarja 1996 zaprosili za informacije o izpolnjevanju navedenih obveznosti Sklada RS za razvoj. Prosili smo tudi za morebitne predloge, ki jih je v zvezi s tem ministrstvo naslovilo na organe vlade RS. V odgovoru je ministrstvo ocenilo, da bo za razrešitev vseh pričakovanih vlog treba zagotoviti iz naslova omenjenih vrednostnih papirjev sredstva v višini 662.000.000 tolarjev, do vključno meseca avgusta pa je bilo po podatkih Sklada RS za razvoj izdanih za okoli 49.680.000 tolarjev obveznic, kar je le 7,5 odstotka predvidene celotne obveznosti Sklada RS za razvoj na tej podlagi. V odgovoru je minister za okolje in prostor tudi navedel, da je za razrešitev te problematike predlagal, naj bi se našla rešitev v zakonu o uporabi sredstev, pridobljenih iz naslova kupnine na podlagi zakona o lastninskem preoblikovanju podjetij, vendar predlog še ni medresorsko usklajen.

Dne 13. junija 1996 smo na dr. Janeza Drnovška, predsednika vlade RS, naslovili predlog, naj vlada čimprej obravnava problematiko neizvrševanja obveznosti iz SZ in nam v 15 dneh posreduje odgovor. Kot smo ocenili, je nesprejemljivo, da se (takrat že deset mesecev) ne izvaja zelo jasna zakonska obveznost do državljanov in da pristojni državni organi v tem času niso našli nobene rešitve. Opozorili smo, da so s tem prizadeti številni posamezniki, ki so se ob zaupanju v pravno državo odločili za zakonsko predvidene modele reševanja svojega stanovanjskega problema.

Ker nam predsednik vlade v zahtevanem času ni odgovoril, smo nanj naslovili urgenco 6. julija 1996 in ponovno 23. oktobra 1996. V tem času smo dobili še več pobud, v katerih nas upravičenci obveščajo, da se jim zaradi neizvrševanja zakonskih obveznosti Sklada RS za razvoj podirajo finančne konstrukcije za nakup stanovanj in s tem nastaja konkretna materialna škoda. Ker vlada zadeve ni rešila in ni odgovorila na naše zahteve, smo zadevo 6. novembra 1996 javno prestavili na novinarski konferenci.

Ocenili smo, da so v tem primeru organi vlade ravnali neodgovorno, ker niso ukrepali več kot leto in pol, ko se zakonske obveznosti države do posameznikov na podlagi stanovanjskega zakona ne izvajajo in ker v tem času niso oblikovali niti predloga za rešitev tega problema.

Najemniki v denacionaliziranih stanovanjih

Prejeli smo več pobud nekdanjih imetnikov stanovanjske pravice, ki so postali najemniki v denacionaliziranih stanovanjih. V pobudah navajajo svoj slab dejanski in pravni položaj, ki ga zakonodaja po njihovem mnenju ni dobro uredila, ter na težave, ki iz tega izhajajo. Navajajo primere, da novi lastniki nočejo sklepati najemnih pogodb, da ne dajejo soglasij za spremembo števila stanovalcev, neupravičeno zahtevajo višjo najemnino, pokrivanje dodatnih stroškov vzdrževanja in jih na razne načine ovirajo pri uživanju pravic iz najemnega razmerja.

Najemniki, ki so se odločili za reševanje svojega položaja v skladu z modeli, uveljavljenimi z novelo 125. člena SZ, navajajo, da jim nobena od predvidenih rešitev ne zagotavlja realne rešitve njihovega statusa in približevanje njihovih pravic statusu drugih nekdanjih imetnikov stanovanjske pravice. Opozorili smo že na nezmožnost Sklada RS za razvoj, ki ne izpolnjuje svojih obveznosti iz SZ glede zagotavljanja vrednostih papirjev, ter da vlada v zvezi s tem ne ukrepa.

Najemniki, ki so se odločili za nakup drugega ustreznega stanovanja, navajajo, da jim občine ne posredujejo seznama vseh razpoložljivih nezasedenih in zasedenih stanovanj, katerih lastnik je sama. Nekateri pobudniki menijo, da bi jim občine morale ponuditi v odkup vsa nezasedena stanovanja, tudi tista, ki so z razpisi namenjena za reševanje socialnih stanovanjskih problemov in za oddajo v najem kot neprofitnih stanovanj. Po našem mnenju takih stanovanj sicer ni mogoče ponuditi v odkup najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih, vendar to ni razvidno iz zakona, zato opozarjamo na neusklajenost te določbe z drugimi določbami SZ, saj morajo po zakonu občine ponuditi v odkup vsa razpoložljiva nezasedena stanovanja.

Najemniki, ki so se odločali za ta model, opozarjajo tudi, da ne morejo pridobiti novega točkovanja vrednosti stanovanj, če so ta v času najema občutno izboljšali. Občine jim ponujajo v odkup le stanovanja, ki v vrednosti ne odstopajo za 30 odstotkov od vrednosti sedanjega stanovanja, pri čemer so osnova za točkovanje zastarela ocenjevanja, ki ne upoštevajo vlaganj najemnikov, za novo točkovanje takšnih stanovanj pa občine niso zavezane in zainteresirane.

Opozarjamo tudi na nekonsistentnost tako imenovanega II. modela reševanja položaja najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih, ki ga opredeljuje četrti odstavek prečiščenega besedila 125. člena SZ, po uveljavitvi odločbe ustavnega sodišča. Po tem modelu si lahko prejšnji imetnik stanovanjske pravice ob soglasju lastnika priskrbi drugo stanovanje, lastnik pa mu mora izplačati odpravnino. Če lastnik odkloni soglasje, plača odpravnino zavezanec za denacionalizacijo oziroma občina, s čimer je po prvotnem besedilu tega odstavka občina pridobila pravico do vselitve drugega najemnika. Ustavno sodišče je črtalo to določbo, s čimer je odpravljena sankcija oziroma stimulacija lastnika za soglasje in izplačilo odpravnine, zato je celotni model postal manj smiseln in v praksi težko uresničljiv.

Svet za varstvo pravic najemnikov

Pobudnik nas je opozoril, da v Mestni občini Ljubljana ni bil ustanovljen svet za varstvo pravic najemnikov, kot to predvideva peto poglavje stanovanjskega zakona v členih 67 do 70. Po opravljenih poizvedbah nam je oddelek za stanovanjsko gospodarstvo Mestne občine Ljubljana odgovoril, da je odlok o ustanovitvi sveta za varstvo pravic najemnikov “v fazi osnutka v obravnavi na Mestnem svetu”. Ocenjujemo za nesprejemljivo, da določbe SZ o obvezni ustanovitvi svetov za varstvo pravic najemnikov, ki so bile sprejete že oktobra 1991, še niso uresničene. Pri nadaljnji obravnavi tega področja bomo skušali ugotoviti, koliko občin izvaja omenjene določbe stanovanjskega zakona.

Upravljanje in gospodarjenje s stanovanji v večstanovanjskih hišah

Prejeli smo pobudo skupnosti stanovalcev iz Ljubljane, ki predlaga naše posredovanje, da se ne bi zapirali žiro računi skupnosti stanovalcev, njihova sredstva pa ne usmerila na poseben žiro račun. Menijo, da zakon s tem, ko zahteva 100-odstotni podpis pogodb, takrat, ko se stanovalci odločijo za upravljanje v hiši, ter le večino v primeru, če bi stanovalci izbrali zunanjega upravnika, postavlja lastnike stanovanj v neenak položaj pri izbiri upravljanja. Pobudniki menijo, da se s problemom zapiranja žiro računov sooča veliko skupnosti stanovalcev ter da zakon ne omogoča realne rešitve tega problema, zato smo na ministrstvu za okolje in prostor opravili poizvedbe.

Minister za okolje in prostor je v odgovoru pojasnil določila stanovanjskega zakona, ki urejajo razmerja med lastniki in ki dajejo skupnostim lastnikom v večstanovanjskih hišah možnost, da se registrirajo kot pravne osebe za gospodarjenje in upravljanje večstanovanjskih hiš na podlagi pogodbe, ki pa jo morajo podpisati vsi lastniki. Ministrstvo v tem delu za zdaj ne pričakuje sprememb zakona. Vendar se je zavedalo, da je registracija skupnosti lastnikov kot pravnih oseb zahtevna in dolgotrajna, zato je z Agencijo RS za plačilni promet doseglo dogovor, da se rok za odpravo žiro računov podaljša do 30. junija 1997 za tiste skupnosti, ki so opravile priglasitev za vpis v sodni register do konca lanskega leta.

V večstanovanjskih hišah, kjer dogovor o registraciji ni bil dosežen, pa imajo lastniki možnost, da v skladu s stanovanjskim zakonom imenujejo upravnika, ki je registriran za upravljanje stanovanj, za kar zadošča soglasje večine solastnikov, ali pa da predlagajo sodišču določitev za takšen primer zakonitega ali začasnega zastopnika, zato na podlagi pobude nismo predlagali sprememb zakona.

Problematika vojaških stanovanj

V poročilu za leto 1995 smo izčrpno opisali različne probleme v zvezi z dodeljevanjem, zamenjavami, odkupi in deložacijami iz vojaških stanovanj, predvsem tistimi stanovanji, ki so jih dodelili organi JLA v spornem obdobju leta 1991.

V letu 1995 je bilo zlasti aktualno vprašanje deložacij, zato smo predsedniku vlade predlagali, naj prouči začasno ustavitev teh postopkov, dokler se ponovno ne preverijo predlogi za izvršbe v skladu z merili, ki jih je sprejela vlada oziroma njen politični kolegij. Deložacije so bile ustavljene marca 1995, vendar ugotavljamo, da za končno rešitev tega problema od takrat ni bilo veliko storjenega. Vlada je sicer imenovala posebno komisijo za obravnavanje vprašanj deložacij iz vojaških stanovanj. Ta komisija naj bi pripravila predlog meril za odločanje o tem, katere kategorije stanovalcev bi lahko ostale v stanovanjih, katere pa bi se morale iz stanovanj izseliti skladno s pravnomočnimi sodnimi odločbami. V času izdelave tega poročila vlada RS teh meril še ni sprejela, zato komisija svojega dela na tej podlagi pravzaprav ni niti začela. Odobrila je le seznam tistih primerov, pri katerih se postopki deložacije lahko nadaljujejo, kjer je šlo za vselitve brez kakršnekoli odločbe.

Takšno stanje podaljšuje negotovost številnih uporabnikov vojaših stanovanj, ki so se v stanovanje vselili v spornem obdobju leta 1991 in ki tudi po šestih letih še ne vedo, ali bodo v stanovanju lahko ostali, saj jim še vedno grozi prisilna izselitev. Sami smo večkrat opozarjali komisijo in ministrstvo za obrambo, naj pospešita delo na tem področju, saj bo čedalje teže doseči zakonito in pravično rešitev tega problema.

Tudi v letu 1996 smo dobili več pobud uporabnikov vojaških stanovanj, ki so od sodišča prejeli sklep o dovolitvi izvršbe z deložacijo iz vojaškega stanovanja, čeprav so razpolagali z dokumentacijo o dodelitvi stanovanj, zaradi katere bi moral tudi zanje veljati moratorij. V vseh teh primerih smo po proučitvi dokumentacije pobudnikov posredovali na ministrstvo za obrambo, javno pravobranilstvo in vladno komisijo predlog, naj ukrepajo v skladu s sklepi vlade Republike Slovenije. V vseh primerih je bilo naše posredovanje uspešno in deložacije so bile odložene. Nenavadno pa je, da je javno pravobranilstvo v imenu ministrstva za obrambo vlagalo predloge za deložacijo tudi še v letu 1996, čeprav je še vedno veljal sklep o moratoriju, zato smo ministrstvo za obrambo zaprosili za pojasnilo, zakaj prihaja do novih predlogov, ki neupravičeno vznemirjajo stanovalce v vojaških stanovanjih. Ministrstvo nam v zahtevanem roku ni odgovorilo.

Zamenjave vojaških stanovanj

Prejeli smo več pobud, v katerih so se posamezniki pritoževali, da jim ministrstvo za obrambo ni odobrilo zamenjave ali odkupa stanovanj, hkrati pa navajali primere enakih ali podobnih dejanskih stanj, pri katerih je ministrstvo zamenjave odobrilo, zlasti v letih 1992 in 1993. Pobudniki se sklicujejo na načela enakosti in enakega obravnavanja posameznikov, ki so v enakih dejanskih in pravnih položajih. Ministrstvo za obrambo je najprej zanikalo neenako obravnavo posameznikov in na naše zahteve odgovarjalo le, da pritožniki niso izpolnjevali zakonskih pogojev za zamenjavo ali privatizacijo, ni pa zadovoljivo pojasnilo primerov, pri katerih je zamenjavo in kasnejši odkup odobrilo. Pojasnjevali so, da v primerih, ko so bile zamenjave izvedene, ni šlo za zamenjavo stanovanj, temveč za zamenjavo stanovalcev. Na podlagi nekaterih pobud smo ministrstvo prosili, naj pojasni, na kakšni podlagi je odobrilo konkretno navedene zamenjave stanovanj tudi po sprejetju novega stanovanjskega zakona.

Ministrstvo je nato priznalo, da so delavci MORS, ki so bili pristojni za privatizacijo vojaških stanovanj, svoje delo določen čas opravljali tako, da so sklenili prodajne pogodbe tudi za primere, ko so se najemniki v stanovanje vselili po uveljavitvi stanovanjskega zakona, ko stanovanjske pravice, ki je temelj za prodajo, ni bilo več mogoče pridobiti. Poznejše obravnavanje problematike preselitev oziroma menjav stanovanj iz držav nekdanje SFRJ v Slovenijo s soglasjem MORS pa je po odgovoru ministrstva “pokazalo, da za privatizacijo omenjenih stanovanj pod ugodnimi pogoji stanovanjskega zakona v stanovanjskem zakonu ni pravne podlage”.

Menimo, da takšna praksa državnih organov ob tem, da ministrstvo različne obravnave enakovrstnih primerov ni zadovoljivo obrazložilo, postavlja vprašanje enakosti pred zakonom. Neenaka obravnava posameznikov in neupoštevanje predpisov je lahko temelj za samovoljo in zlorabo položaja pristojnih uslužbencev ali organov, če je od njihove odločitve, ne pa od predpisa odvisno, ali bodo določeno pravico, ki sicer temelji na zakonu, priznali ali ne.

Dejstvo je, da so bile v nekaterih primerih prodajne pogodbe sklenjene v nasprotju z zakonom, kar pa ne pomeni, da bi enako pravico lahko uveljavljali tudi drugi, zato nismo imeli podlage za to, da bi ugodili predlogom naših pobudnikov, da bi se tudi njim omogočil odkup vojaških stanovanj v nasprotju z zakonom.

Privatizacija vojaških stanovanj

Tudi v letu 1996 smo prejeli veliko pobud najemnikov vojaških stanovanj, ki so želeli stanovanja odkupiti v skladu z določili stanovanjskega zakona in vladne uredbe o privatizaciji vojaških stanovanj. Večina pritožnikov je navedla in v ta namen tudi priložila ustrezne dokaze, da izpolnjujejo vse pogoje za odkup, vendar pa jim ni uspelo skleniti pogodbe z ministrstvom za obrambo. Veliko pobudnikov je navedlo, da na svoje urgence in dopise od ministrstva niso prejeli nobenega odgovora. V posameznih primerih smo posredovali na ministrstvo in v večini primerov je bila po našem posredovanju pogodba o prodaji podpisana.

V posameznih primerih pa je ministrstvo vztrajalo, da pogodbe ne bo podpisalo, čeprav so bili očitno izpolnjeni zakonski pogoji. Ministrstvo je prizadete napotilo, naj uveljavljajo pravico do odkupa prek sodišča. Na to vprašanje smo ministrstvo večkrat opozorili in posredovali svoje mnenje, da v primerih, ko je dejansko stanje nesporno in imajo upravičenci nedvomno zakonito pravico do odkupa stanovanj, ni utemeljeno in smotrno odločitve prepuščati sodiščem, saj s tem nastajajo nepotrebni sodni in administrativni stroški. V takšnih primerih bi ministrstvo moralo brez nepotrebnega odlašanja z upravičenci podpisati pogodbe o prodaji stanovanj. Naleteli smo tudi na primer, da ministrstvo ni želelo prostovoljno izpolniti pravnomočne odločbe sodišča, ki je odločilo, da ima nekdanji imetnik stanovanjske pravice na vojaškem stanovanju pravico do odkupa v skladu s stanovanjskim zakonom. Ministrstvo je odklanjalo podpis pogodbe o prodaji in se sklicevalo na to, da sodba nadomešča pogodbo. Menimo, da je takšno ravnanje državnih organov nesprejemljivo in zasluži kritiko, saj bi ravno državni organi morali biti za vzor drugim in svojo obveznost izpolniti pravočasno in prostovoljno.

Na splošno lahko na podlagi številnih trditev pobudnikov ugotovimo, da ministrstvo v številnih primerih ali celo praviloma ni odgovarjalo na vloge posameznikov, kadar so se ti nanj obračali pri uveljavljanju svojih pravic in pravnih interesov. To kaže na veliko zaprtost ministrstva in na nepripravljenost pristojnih delavcev, da bi poslovali korektno in v skladu z načeli dobrega upravljanja; da bi torej na vloge posredovali ustrezne odgovore. Ministrstvo je tudi prevečkrat prepuščalo odločitve sodiščem, tudi takrat, ko pravica posameznika v skladu z zakonom ni bila sporna. Menimo, da je takšna praksa nesprejemljiva in v neskladju z določili zakona o upravnem postopku in z načeli zakonitega in korektnega poslovanja državnih organov. Kritiko zasluži tudi slaba odzivnost ministrstva na naše predloge, saj smo praviloma zahtevane odgovore prejeli po poteku roka ali šele po urgencah.

Odrekanje pravice do odkupa drugega primernega stanovanja in nespoštovanje pravnomočne sodne odločbe

Pobudnica je želela, da ji pomagamo pri rešitvi stanovanjskega problema. Navedla je, da stanuje v starejšem spomeniško zaščitenem objektu, ki je last občine Sežana. Občina načrtuje spremembo namembnosti in prenovo tega objekta. Nekaj družin se je že preselilo in tudi odkupilo nova stanovanja, v objektu pa so ostale samo tri starejše osebe. Pravico do odkupa stanovanja so uveljavljale prek sodišča. Pobudnica ima pravnomočno sodbo, s katero je sodišče sicer zavrnilo njen zahtevek za prodajo stanovanja, ker je objekt z občinskim odlokom razglašen za naravni in kulturni spomenik; hkrati pa je sodišče naložilo občini, da pobudnici v 15 dneh pod izvršbo proda drugo primerno stanovanje pod pogoji iz stanovanjskega zakona. Iz dokumentacije pobudnice je razvidno, da je zaman poskušala doseči izvršbo navedene sodbe. Iz ugovora občine v izvršilnem postopku pa je razvidno, da občina oporeka samemu izvršilnemu naslovu oziroma vsebini sodbe.

Župana občine Sežana smo prosili, naj nam posredujete informacijo o sedanjem statustu in namenih občine za objekt. Izrazili smo tudi mnenje, da je občina zavezana brez nepotrebnega odlašanja izvršiti sodno odločbo.

V odgovoru na našo zahtevo župan polemizira z odločbo sodišča, o kateri meni, da je "nična" in da jo je "treba spraviti s sveta". Meni, da stanovanjski zakon ne daje pravice do nakupa drugega primernega stanovanja, če stanovanja ni mogoče lastniniti kot zaščiteni spomenik. Zato meni, da sodišče ne bi smelo prisoditi pobudnici drugega nadomestnega stanovanja ter da stališču občine “ni mogoče oporekati”.

V odgovoru županu smo navedli razloge, zaradi katerih njegovi ugovori glede dolžnosti prodaje nadomestnega stanovanja niso utemeljeni. Ta obveznost občine izhaja neposredno iz stanovanjskega zakona. Hkrati smo ga opozorili, da temeljna ustavna načela pravne države in delitve oblasti terjajo, da vsakdo spoštuje pravnomočne odločbe sodišč ne glede na to, ali se z njimi strinja ali ne. Sodne odločbe se lahko spreminjajo le v okviru postopka, ki ga določa zakon. Odločbe nižjih sodišč lahko v pritožbenem postopku spremeni ali razveljavi le pristojno višje sodišče, če obstajajo zakoniti razlogi. Če občina meni, da je odločba sodišča nezakonita, bi morala uporabiti z zakonom določena pravna sredstva. V izvršilnem postopku pa ni več mogoče izpodbijati pravnomočne sodne odločbe, kot je v tem primeru želela storiti občina.

Glede na navedeno smo županu občine Sežana predlagali, naj bodisi izpolni pravnomočno sodno odločbo ali pa se v sporazumu z upnico odloči za privatizacijo stanovanja v skladu s stanovanjskim zakonom, kar pod določenimi pogoji omogoča zakon o naravni in kulturni dediščini. Na ta predlog se župan ni odzval in nam v zahtevanem roku ni odgovoril.

Legal information   |   Privacy   |   Contact Made by: Nova Vizija d.d.