Natisni vsebino

Dvojno plačilo davka na promet nepremičnin za enkrat prodano nepremičnino v neskladju z načelom pravičnosti

11.10.2018 13:57
Kategorija: Upravne zadeve



Varuh ne vidi pravne podlage, ki bi za vračilo davka na promet nepremičnin zahtevala soglasno razdrtje kupoprodajne pogodbe, predvsem pa dvojno plačilo navedenega davka za nepremičnino, ki je bila prodana zgolj enkrat, ocenjuje kot neskladno z načelom pravičnosti.


Pobudnica se je obrnila na Varuha človekovih pravic RS (v nadaljevanju Varuh), ker ji davčni organ ne prizna vračila davka za prodajo nepremičnine, ki nikoli ni bila do konca realizirana. Kot izhaja iz posredovane dokumentacije, je pobudnica s prodajno pogodbo, sklenjeno v obliki notarskega zapisa, v letu 2009 prodala solastniški delež pri nepremičnini pravni osebi za kupnino 200.000,00 EUR (1/2). Kupec bi moral kupnino plačati najkasneje do 28. 2. 2010 - prodajalca pa sta bila zavezana v roku treh dni po plačilu izdati zemljiškoknjižno dovolilo, vendar kupec kupnine do določenega roka ni plačal. Pogodbene stranke so 10. 6. 2011 sklenile nadaljnji dogovor, s katerim se je kupec obvezal plačati kupnino obročno, z zapadlostjo zadnjega obroka 30. 9. 2011. V primeru, da kupnina ne bi bila plačana v navedenih terminih, so zapisali, da pogodba ni več veljavna. Ker je kupec v dogovorjenem roku poravnal zgolj del kupnine, ga je pobudnica z zahtevkom odvetnika 10. 4. 2012 še poslednjič pozvali k poravnavi kupnine v roku sedmih dni od prejema dopisa, z navedbo, da bo sicer pogodba prenehala veljati po samem zakonu. Kupec kupnine tudi v dodatnem roku ni poravnal.

Pobudnica je zato 14. 3. 2012 in ponovno 11. 2. 2013 na davčni organ vložila zahtevek za vračilo davka na promet nepremičnin na podlagi prvega oziroma drugega odstavka 16. člena Zakona o davku na promet nepremičnin (v nadaljevanju: ZDPN-2). Čeprav naj ne bi bilo sporno dejstvo, da je zaradi neizpolnitve obveznosti kupca glede plačila kupnine izvedba pravnega posla prodaje nepremičnine ustavljena, njenemu zahtevku oziroma pritožbi na drugostopenjski organ ni bilo ugodeno. Po mnenju davčnega organa oziroma Ministrstva za finance (v nadaljevanju MF) je namreč ostal sporen razplet situacije glede na dejstvo, da je del obveznosti kupec poravnal in "se na pozive k obrazložitvi dejanskega stanja ni odzval" oziroma da ni podal soglasja k razveljavitvi pogodbe.

V letu 2016 je pobudnica hišo dejansko prodala in ponovno plačala davek na prodajo nepremičnine. Z novim zahtevkom za vrnitev drugič plačanega davka za isto nepremičnino ni uspela, saj je bilo treba šteti, da je podlaga za plačilo davka drug pravni posel.

V 16. členu ZDPN-2 je določeno: "1. Če se pogodba o prenosu nepremičnine, finančnem najemu nepremičnine ali o ustanovitvi oziroma prenosu stavbne pravice razdre, preden je opravljen prenos na novega pridobitelja, ali jo sodišče z odločbo izreče za neveljavno, lahko davčni zavezanec zahteva, da se odločba o odmeri davka na promet nepremičnin odpravi in da se mu davek, ki ga je sam plačal, vrne. 2. Če pogodbe o prenosu nepremičnine, o finančnem najemu nepremičnine ali o ustanovitvi oziroma prenosu stavbne pravice ni mogoče izpolniti ali se izpolni samo deloma, lahko davčni zavezanec zahteva, da se mu plačani davek na promet nepremičnin vrne v celoti oziroma v ustreznem delu."

Varuh je na Finančno upravo RS (v nadaljevanju Furs) in MF naslovil mnenje, da je dvojno plačilo davka na promet nepremičnin za nepremičnino, ki je bila prodana zgolj enkrat, nedvomno neskladno z načelom pravičnosti. Poudarili smo, da ne vidimo pravne podlage, ki bi za vračilo davka zahtevala soglasno razdrtje pogodbe. Kot izhaja iz odločbe MF z dne 13. 6. 2012, je bilo takšno stališče povzeto po sodbi Upravnega sodišča RS  št. U 1929/2004-7. Varuh je opozoril, da se imenovana sodba nanaša na Zakon o davku na promet nepremičnin, Zakon o davčnem postopku in Zakon o obligacijskih razmerjih, ki pa v času odločanja davčnega organa oziroma ministrstva v zadevi pobudnice niso bili več v veljavi, zato ne morejo biti ustrezna podlaga za argumentacijo v obravnavanem primeru.

Odločitev v navedeni sodbi namreč temelji na drugem odstavku 197. člena ZDavP, ki je določal: "Če se pogodba o prenosu nepremičnine razdre po volji strank, preden je opravljen prenos na novega pridobitelja, ali jo sodišče z odločbo izreče za neveljavno, ima zavezanec pravico zahtevati, da se odločba o odmeri prometnega davka odpravi in da se mu prometni davek, ki je bil plačan vrne."
Davčni organ in MF bi tako morala upoštevati 16. člen ZDPN-2, ki je v letu 2006 izrecno uredil posebne primere vračila davka na promet nepremičnin in v katerem ni več zahteve po sporazumnem razdrtju oziroma sporazumni razvezi prodajne pogodbe. Navedeno je poudarilo tudi Upravno sodišče RS v sodbi št. I U 1128/2015 ter hkrati pojasnilo, da lahko davčni zavezanec po določbah prvega odstavka 16. člena ZDPN-2 zahteva, da se odločba o odmeri davka na promet nepremičnin odpravi in da se mu davek, ki ga je plačal, vrne v dveh primerih, in sicer, če se pogodba o prenosu nepremičnine razdre, preden je opravljen prenos na novega pridobitelja, in če jo sodišče z odločbo izreče za neveljavno. V prvem primeru gre torej za situacijo, ko se pogodba razdre brez posredovanja sodišča, torej po zakonu oziroma po volji pogodbenih strank, in v drugem primeru, ko mora zaradi spora med strankama o veljavnosti posla odločati sodišče.

Obstoj možnosti razdrtja oziroma razveze pogodbe po samem zakonu, se Varuhu zdi zelo pomemben, sploh v primerih, podobnih pobudničinemu - ko je kupec neodziven oziroma ne obstaja več (na primer pravna oseba preneha, je ukinjena...). Dejstvo, da je imel kupec že v času prvih pobudničinih vlog za vračilo davka blokiran oziroma zaprt TRR, da je bil v začetku stečaja oziroma da je bil neodziven, je bilo znano tudi davčnemu organu, prav tako je pobudnica predložila vse obojestransko podpisane dogovore, ki so določali, da se pogodba šteje za razveljavljeno, če kupnina ne bo poravnana v določenih rokih ter tudi dodaten poziv kupcu k izpolnitvi pogodbe skladno z Obligacijskim zakonikom, na katerega pa kupec prav tako ni reagiral. Tako Varuh ne razume, katere dodatne okoliščine bi morala še izkazati, da bi organ ugotovil, da je pogodba razveljavljena oziroma da ne more biti izpolnjena.

Varuh je 31. 7. 2018 prejel odziv ministrstva in nato 3. 8. 2018 še odziv Fursa. Odgovor MF nas ni prepričal, iz odgovora Fursa pa je med drugim razbrati potrditev, da iz ZDPN-2 res ne izhaja, da mora biti razdrtje pogodbe sporazumno. Poudaril je še, da mora zavezanec ob vlogi za vračilo davka davčnemu organu izkazati, da gre za primer razdrtja po zakonu ter da prenos lastninske pravice na nepremičnini še ni bil izveden. To lahko po navadi stori z dokazili kot je zemljiškoknjižni izpis, poziv prodajalca kupcu, da izpolni pogodbeno obveznost (plačilo kupnine v pogodbeno določenih rokih) ter iz previdnosti tudi izjava kupca. Če je ta neodziven, pa bi načeloma morali za ugoditev zahtevi za vračilo plačanega davka zadoščati tudi že sami pozivi za podajo izjave. Nadalje iz odgovora Furs izhaja, da lahko glede na spremenjene okoliščine v letu 2016, ko je  nepremičnina bila prodana drugemu kupcu, pobudnica vloži novo zahtevo za vračilo davka, ki jo bo davčni organ obravnaval in ponovno presojal o vračilu davka, odmerjenega in plačanega v letu 2009. Na tej podlagi smo pobudnici predlagali, da sledi navedenemu ter se  pri vložitvi zahteve sklicuje na zapisano.

Pobudo štejemo za utemeljeno, saj ugotavljamo kršitev načela pravičnosti. 14.3-3/2018


Nazaj
Pravne informacije   |   Zasebnost   |   Kontakt Izvedba: Nova Vizija d.d.